中国房地产新未来：于变局中开新局
作为中国房地产和郑州房地产的观察者和参与者，我躬身入局了21年。
在这21年中，我见证了房地产的青春、蓬勃、巅峰，以及近几年的下行历程。
在这21年中，我见证过00年代和10年代富力地产、万达地产、顺驰地产、世茂地产、华夏幸福等公司的辉煌时代以及恒大、碧桂园、融创崛起及陨落的全过程。
2025年的中国房地产格局，已经进入了新阶段。
楼市江湖的主角，已经发生了变化。
这不，2025上半年的楼市江湖排名出来了：
其中，TOP3房企格局很清晰：保利、中海、华润。
其中，保利是冠军。超出第二名近251亿。
从目前来看，保利的2025年中国房企全年销售额冠军席位已是板上钉钉。
而这一殊荣，保利已经保持了2年了。——他是2023年和2024年的中国房企“销冠”。
这几年，我一直在学习。
特别是保利每年发布的《房地产行业白皮书》，我顶礼膜拜。
这个白皮书，保利已经连续发布了9年了。从去年开始，他的名字变成了《不动产行业白皮书》。
4月22日，《保利2024-2025年不动产行业白皮书》正式发布。
我第一时间学习。
我特别喜欢他卷首语的这句话：
于变局中开新局——中国不动产行业开启发展新周期
在这个白皮书中，保利战略研究院这样表述：
2025年，不动产行业正迎来一场关乎发展模式、基础制度乃至生态格局的深刻变革。在宏大的叙事转向下，中国不动产行业正经历着从“开发时代”向“不动产时代”的深刻转变，逐步构建起新的发展模式，并呈现出四个新的特征：
一是品质创新驱动发展，企业竞争从同质化规模扩张，转向差异化、创新发展，更注重产品价值和用户体验；
二是运营管理更加精细，效率和成本控制成为生存关键；
三是产业生态全面升级，从单一开发销售延展至“开发-运营-资管-服务”的完整链条；
四是基础制度规范完善，引导行业构建起更健康、可持续的新发展模式。
未来企业之间的竞争，将围绕稳健经营、精准投资、卓越产品力、高效成本控制以及强大的资产运营和服务能力展开。
同时，保利发展的探索和思考如下：
一是中国不动产企业将走向综合化、集成化。
二是重塑“以客户为中心”的核心价值观。
三是围绕“不动产+”，商业模式、业务结构、产品和服务品质“三维焕新”。
以上观点和思考，我觉得字字珠玑。其观点和认知，值得每一个中国房地产公司和房地产从业者深思。
保利“新三好”
行业在变化，保利在思考，我也在思考。
从全国楼市格局，到河南楼市现状，到郑州楼市微观，我的观察和思考也在从宏观到微观之间跳跃。
作为中国楼市三连冠，保利在河南已经深耕14年。
这14年间，保利河南共开发了23个楼盘，已完成交付18个社区。
从郑州最早的保利百合，到最新的北龙湖豪宅保利璞岸、保利璞悦，保利带给了郑州楼市很多的惊喜和创新。
特别是北龙湖的保利璞岸、保利璞悦，其创新和突破造就了当年绝对的红盘。
创新精神，让保利在郑州楼市造就了众多标杆产品。
2025年，国家明确提出建设“好房子”新目标，推动行业回归居住本质。全国上下都在谈“好房子”。究竟何谓好房子？
我觉得好房子的标准不是开发商视角，而是客户视角。
能解决客户痛点和需要的房子才叫好房子。
在好房子时代，河南保利以三好战略兑现美好生活承诺。
他提出的三好，指的是：
1、以好生活为纲，设计【好产品】：
好产品要适配客户一家三代、一天二十四小时、一周七天、一年四季的全维度生活场景，每一个家庭成员、甚至宠物的真实需求都值得被关注。
2、基于硬件基础，匹配【好服务】：
从“我能提供什么服务”转向“客户需要什么服务”，突破交付后物业公司再进场的传统模式，从拿地阶段物业就介入服务需求策划。
3、从在地文化出发，升级【好品牌】：
好社区是有精神属性的，自带文脉属性的社区能够为客户提供持久的精神享受与恒久的情绪价值。
时代在变，客户在变，但“住得更好”的渴望从未改变。说实话，看到保利规划的“三好房子”愿景，我确实心动了。
且不说远景规划，河南保利的在售项目，已经在践行这些标准。
从交付房子到交付生活，河南保利跟随集团步伐，将服务力视为“美好生活的软性支持”，认真践行“以客户为中心”的保式服务。
在买房阶段，技术和工程团队全程面对面服务——交付前开放工地实探、交付时提供精装工艺解析手册、交付后定期举办设备房开放日，让业主成为“品质知情者”。
河南保利还率先建立保总热线，地产总经理和物业董事长双线直通，24小时响应+48小时闭环，从报修维修到社群活动定制，实现“问题不过夜、服务有温度”。
除了服务的升级，保利今年还重仓于“焕新计划”。
“焕新”保利的8平方公里
我们都知道：在郑州，河南保利做了金水北刘庄、杓袁、柳林的三村城中村改造。
这里，统称为“保利的8平方公里”。
很多人对于金水北花园路两侧的记忆，还停留于32路公交车、熙熙攘攘城中村人流拥堵的印象。当2025年我们驱车再来此时，从三全路到贾鲁河，整个花园路两侧旧貌换新颜，一个新的城市形象展现在我们面前。
作为城改专家，央企保利拥有众多城改经验；譬如其成名作广州琶洲城改项目。保利用10年时间实现了从琶洲村到广州城市副中心的完美蝶变。我见证过这个历程。2010年左右我在广深工作时，这里确实是“村”。他现在的面貌，已经是新版本的珠江新城了。
汲取全国24城、超130余盘的城改经验，保利史上最大城改项目择定郑州。保利以成熟的造城经验，重仓510亿资金，改造刘庄、杓袁、柳林三村。
保利要为郑州再造一座城！
是的，我们行走在金水北花园路周边，看到很多保利建设的安置房。其立面、其风格、其品质，碾压周边众多商品房。
我们走在保利海德公园，能感受到社区的大门、立面的细节匠心；能感受到八中新校区和纬五路一小新校区放学后冲回家的孩子们的幸福。
我们走进保利缦城和颂，一下子就被售楼部前面的山体公园所吸引——市区里竟然还有一座山。每次我去保利缦城和颂，总要去这个山上走两圈，感受下“山河风韵”。
截止目前，河南保利已经给金水北做了很多。而这，还远远不够。
河南保利在金水北的三村城改项目，都是大盘。为保证大盘对业主的保障，他们把“销售期、兑现期、交付期”做到三期合一。
据了解，近期河南保利在启动新一轮的“焕新计划”，计划投入重金进行内外焕新。焕新的范围甚至延伸到了市政路、延伸到了已交付社区。
比如，在已经交付的保利海德公园片区，保利计划把杓袁北路的路面重新规整，通过规范标线、规范停车，形成焕然一新的街边形象；计划把从花园北路进入海德公园的门口老旧市场改造成公园，铺设路面，种植绿树，让社区脸面焕然一新。
比如，保利计划在花园北路左拐进入社区的位置进行城市界面提升，呈现新造型，让缦城和颂的业主归家更便捷舒适。
比如，保利计划在缦城和颂与贾鲁河交汇处改造新建口袋公园，重新提升绿地道路标准、提升公园标准，让业主与贾鲁河的距离更近、进出家园更有仪式感。
比如，保利甚至关注到了低楼层业主的视野观感，计划把会所屋顶重新改造，让业主在家看到的是美观造型和绿色，而不是水泥屋面。
比如，保利计划在缦城和颂社区里的“山顶”上做休闲平台。未来，业主可以在观景平台一边放松疲惫的身心，一边看着孩子们在山脚下的足球场奔跑。
……
除此之外，河南保利还有其他在售和已交付社区同步在推动的焕新计划。
保利三村项目的位置，是金水区的桥头堡、北龙湖的对称位，对金水区的发展至关重要。
河南保利重仓投入约510亿，投入很大，只能做好。焕新计划，就是保利做好决心的小缩影。未来的金水北三村片区，会更美好、更强大。
这一系列焕新动作，深刻表明了河南保利要深耕金水北、深耕郑州的决心。
过去的20年，中国房地产走了一条波澜壮阔的历程。保利进驻河南已经14年，这14年也正是中国房地产大刀阔斧昂首往前跑的14年。
在过去20年高歌猛进中，中国房企都走了一些弯路，譬如走得太快，过于追求规模，过于追求排名，过于冒进拿地，过于追求产品的面子而忽略了客户需求的里子，过于追求前期的承诺而忽略了业主后期生活的服务。
好在，市场在觉醒，房企在反思，保利也在调整。
保利的三好战略，就是在市场新阶段的战略修复，真正以客户为中心来赢得客户的心。
在新阶段，我希望河南保利能够有更好的地块、更创新的产品、更引领市场的作品。
我希望保利能把三好房子、焕新计划实实在在、不打折扣地落地。
目前河南保利在郑州的在售楼盘项目已经不多，亟待补仓。
我希望河南保利能够继续在北龙湖拿地，延续璞岸、璞悦的辉煌。
这是我这个郑州楼市观察者，对河南保利的希望和寄托。
本文完。
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